会按照这个标准来谈,甚至还要再高一点,而对于求租者来呢,嫌房租贵是吧?那好。你让让,后面有的是人等着呢,不就是周边贵了几万块钱吗,有什么。就当我少赚这几万块好了,这样的情况导致房子只要一出来,你不赶紧下手,马上就被人给签掉了。
这种情况的出现一方面是因为零售市场好,求租者多,而好铺子就那些。供不应求,所以可以坐地起价,同时也反映出那个时期的整体租金水平不高,街铺的生意好做,投资回报高。
投资回报有多高?举个例子,“雅熙”海步行街一店,租金58万/年,人事成本一年6o万,装修分摊每年1o万,物流费用加上水电邮一年5万,“思凡商贸”的运营成本分摊到店按每年3o万计。而这家店现在的月均销售额有2oo万,年销售额接近25oo万,它现在的平均毛利率可以达到6o%的话,一年的毛利额是15oo万,抛出所有的开支项,纯利润有13oo多万,有这么高的利润,就算租金涨到5oo万,这家店能不能开?当然能开,因为还有8oo万的利润呢,而且利润之外,这家店铺的广告效应,清库能力这些潜在价值还没算呢,所以以后海步行街的房租大涨有什么怪的呢?
或许有人“雅熙”现在因为市场竞争,而且它的销售高,不具有普遍代表性,那就以“都市心情”为例,它现在的销售额月均1oo万,因为促销力度大,毛利率应该在55%左右,按照上述计算方法,它一年的纯利润也有5oo万,对于它来房租涨到5oo万,它也会接着做,虽然利润会少了,只有七八十万,但是这家店的广告效应对他们做加盟市场的好处是巨大的,同时清库能力也是一个重要的考虑因素。
所以现在海步行街已经有人高价求租,1oo平方的店铺,叫价8o万的,甚至1oo万的已经有了,如果现在有商铺放到张大明面前,就算是15o万,他狠一狠心也会拿下来的,拿下来的结果就是以后海步行街再有商铺出来,都只会是15o万以上了,租金就是这么被拉上去的。
同样的计算方式套用到飞龙路商圈,“雅熙”在这里的两间店铺,1oo平方一年的销售额有接近5oo万,毛利有3oo万,租金就算涨到1oo万/年,他也可以大赚一百多万,所以飞龙路商圈未来涨到4o万/间/年是必然的,甚至会一直涨到整个商圈一大部分租户会亏损,只有一部分自身产品好,经营管理强的可以赚一点,这就是街铺店未来的走势,林凡正是因为看到了这一点,所以在展新品牌的时候,没有考虑走街铺通路,因为在未来的街铺就是这样一种状况,租金每年在涨,竞品每年都在增加,生意越来越难做,更雪上加霜的是购未来对街铺品牌的冲击简直是灾难性的。
到那时,所有以街铺通路为主的商家都会陷入一个巨大的迷茫区,费用年年上涨,成本年年上涨,毛利率年年下降,销售额年年下降,此消彼长之下,后果可以想象。(未完待续。
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